Durante año y medio Cataluña implementó un sistema de control de precio del alquiler ¿Qué efecto tuvo sobre los alquileres? ¿Qué ocurrió con la oferta de vivienda? @JoanMonrasEcon, José García Montalvo y @joserayav analizan nuevos datos
👇Resultados👇
esade.edu/ecpol/es/publi…
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👉 Allá donde se aplicó un control de precios bajo la ley catalana, los pisos más baratos no sólo no bajaron, sino que subieron más de precio que en las zonas donde no se aplicó. Así, en realidad la reducción de los precios (del 5% en media) se concentró en los pisos más caros. 
👉 En la oferta: los contratos firmados bajaron un 10% de media. El descenso se concentró en el tercio de pisos más caros.
*Evidencia recogida en otros lugares sugiere que una depresión de oferta puede acabar subiendo precios: en venta, en zonas cercanas, o en el largo plazo.
*Evidencia recogida en otros lugares sugiere que una depresión de oferta puede acabar subiendo precios: en venta, en zonas cercanas, o en el largo plazo.
¿Cómo llegaron los autores a esta evaluación? Con microdatos que informaban de los precios a nivel de vivienda diferenciando entre zonas (municipios) donde se aplicó el límite (“tratados”) y aquellas en las que no.
Al evaluar este tipo de normas existen problemas que complican el habitual procedimiento utilizado (modelo de diferencias en diferencias) para comparar lugares donde se aplicó y donde no se aplicó.
En primer lugar, la aprobación de la nueva ley coincidió en el tiempo con la pandemia. Por ello, es importante utilizar una dimensión temporal suficiente en el análisis pre-pandemia para reducir el impacto de esta en los resultados.
En segundo lugar, existe una gran diferencia entre el grupo tratado (municipios sujetos al límite de alquileres) y el de control, pues la propia definición de área tensionada hace que los municipios tratados sean más grandes (con un mercado mobiliario diferente) a los de control.
Por último, los datos agregados por municipios son insuficientes para realizar una evaluación del efecto de medida sobre la oferta. Además, la evaluación de los impactos a largo plazo se ve limitada por el breve espacio temporal de aplicación de la normativa (año y medio).
Además, ciertos aspectos que introduce la ley (como que el índice de referencia estratifique por tamaño de la vivienda) hace necesario el uso de microdatos (información a nivel de vivienda y no a nivel municipal) para su óptima evaluación.
Monras y Montalvo (2022) disponen de información a nivel de microdatos de las fianzas de Incasol y de los precios de referencia que fija la Agencia Catalana de la Vivienda. Esto posibilita un análisis mucho más completo y profundo de los efectos del control impuesto.
En su análisis aprecian una convergencia de los precios al de referencia: es decir, mientras que las propiedades caras de los municipios afectados experimentan reducciones de precios, las propiedades baratas experimentan aumentos.
Comparando con el grupo de control, en los municipios tensionados se observan subidas mayores en los alquileres de precios bajos, y bajadas del precio de alquiler de viviendas de precio alto, como se veía en el gráfico que compartíamos arriba
Así, aunque el estudio encuentra una reducción media del 5% de los precios, en realidad no está claro que la regulación catalana ayudase especialmente a los hogares con menor poder adquisitivo, que suelen optar por viviendas más baratas.
Además, la aplicación de la normativa ha supuesto un descenso en la oferta de alquiler de alrededor del 10% esencialmente de propiedades con precios de alquiler por encima del precio de referencia, pues la rentabilidad de estas se ve negativamente afectada por la ley.
Comparando el cambio en la cantidad de nuevos contratos mensuales, entre el periodo anterior y posterior a la medida, observamos que la disminución se explica por una reducción de la oferta de alquileres caros que no se compensa con un aumento de la oferta de alquileres baratos
Este descenso en la oferta podría causar efectos no deseados:
→ traslado de viviendas (caras) de alquiler a venta
→ desplazamiento de la demanda a zonas colindantes
→ aumento de los precios a largo plazo
→ reducción de la construcción futura por falta de incentivos
→ traslado de viviendas (caras) de alquiler a venta
→ desplazamiento de la demanda a zonas colindantes
→ aumento de los precios a largo plazo
→ reducción de la construcción futura por falta de incentivos
Por último, los datos sugieren un alto incumplimiento de la norma pues aparecen pisos con alquiler por encima del índice de referencia, en línea con la evidencia existente en otras ciudades donde aparecen mercados negros paralelos para evitar la regulación.
En vista de esta evidencia, todo parece indicar que el problema de los altos precios de alquiler radica más en un problema de oferta que de poder de mercado. De ahí que los autores planteen las siguientes recomendaciones:
1⃣ Afrontar el problema de la asequibilidad aumentando la oferta de viviendas en alquiler a través de la colaboración público-privada, reservar un % de promociones de viviendas para el alquiler, incentivos para los propietarios que fijen un precio de alquiler asequible...
2⃣ Evaluar las políticas de control de alquileres usando microdatos y metodologías precisas capaces de vincular causa y efecto de manera creíble.
3⃣ Realizar un esfuerzo para estudiar y entender en profundidad los posibles efectos negativos de la implantación de estas políticas.
Podéis leer el informe completo de @JoanMonrasEcon, José García Montalvo y @Joserayav aquí: esade.edu/ecpol/es/publi…
Y el working paper en que se basa el informe, con la explicación analítica y metodológica completa de Joan Monràs y José García Montalvo, está disponible en este enlace: bse.eu/research/worki…
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